Wil je zeker weten wat de Wkb voor jou betekent?

Het publiekrechtelijke deel

Bouwtoezicht door onafhankelijke kwaliteitsborger is het publiekrechtelijke deel. Dit gaat over de relatie tussen de initiatiefnemer van een bouwproject en de overheid, namelijk de gemeente waar het bouwwerk komt.

Het privaatrechtelijke deel

Alle andere onderdelen zijn het privaatrechtelijke deel. Die gaan over de relatie en het contract tussen de opdrachtgever van een bouwproject en de aannemer.

De Wkb is 1 januari ingegaan.

Wat de Wkb inhoudt

De wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is een nieuwe wet die 1 januari 2024 is ingegaan. Door de wet wordt het bouwtoezicht strenger en is de aansprakelijkheid anders geregeld. Het doel van de nieuwe wet is het verbeteren van de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht. De Wkb is onderdeel van de Omgevingswet.

De Wkb bestaat uit de volgende onderdelen:

De opdrachtgever moet een melding bouwactiviteit doen bij de gemeente en een onafhankelijke kwaliteitsborger inschakelen. De kwaliteitsborger gaat controleren of het gebouw voldoet aan de wettelijke technische eisen (uit het Bouwbesluit) tijdens het ontwerp en de uitvoering. De kwaliteitsborger maakt een risicobeoordeling en een borgingsplan met borgingsacties. Tijdens het bouwen moeten alle partijen die bij de bouw zijn betrokken de kwaliteit van hun eigen werk controleren en ze moeten de borgingsacties volgens het borgingsplan uitvoeren.

De kwaliteitsborger kan regelmatig informatie bij de aannemer opvragen. Het is daarom belangrijk om tijdens het bouwen de kwaliteit vast te leggen en bewijslast te verzamelen van borgingsacties.

Na afronding van de werkzaamheden moet de opdrachtgever ten minste 2 weken voor het in gebruik nemen van het bouwwerk een gereedmelding doen bij de gemeente. Bij de gereedmelding moet een verklaring van de kwaliteitsborger zitten dat hij een ‘gerechtvaardigd vertrouwen’ heeft dat het bouwwerk aan de voorschriften voldoet.

Voorlopig is het aanstellen van een onafhankelijke kwaliteitsborger alleen verplicht voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. Hoe groter de gevolgen zijn als er iets misgaat met het bouwwerk, hoe hoger de gevolgklasse. In gevolgklasse 1 vallen woningen en eenvoudige bedrijfsgebouwen.

Meer informatie op het Informatiepunt Leefomgeving

De aannemer moet zijn klant schriftelijk, duidelijk en begrijpelijk waarschuwen en op tijd wijzen op fouten in het ontwerp, de opdracht en tekeningen afkomstig van de opdrachtgever. Dit geldt voor fouten die de aannemer vanaf 1 januari 2024 constateert, ook bij contracten die al voor 1 januari 2024 zijn gesloten. De waarschuwingsplicht geldt ook in de fase voorafgaand aan het sluiten van het contract.

Meer informatie op het Informatiepunt Leefomgeving

Het aanleveren van een consumentendossier (ook wel opleverdossier genoemd) geldt als het contract is gesloten na het ingaan van de Wkb. De aannemer moet zijn klant bij de oplevering een dossier geven dat laat zien dat aan het contract voldaan is en de werkzaamheden goed zijn uitgevoerd. Ook moet er informatie in het dossier staan die nodig is voor het gebruik en onderhoud van het bouwwerk. Een aannemer mag in het contract met klanten hiervan afwijken en bijvoorbeeld afspreken dat geen of alleen een beperkt dossier wordt aangeleverd. Als niks is afgesproken, dan moet de aannemer een dossier aanleveren zoals in de Wkb is voorgeschreven. De gemeente en de kwaliteitsborger zijn niet betrokken bij het consumentendossier.

Meer informatie op het Informatiepunt Leefomgeving

De aannemer is verantwoordelijk voor de gevolgen van alle gebreken in de bouw die hij zelf veroorzaakt heeft. Als er gebreken zijn, dan kan de klant de aannemer dwingen om de fouten te repareren. Ook als de klant deze fouten pas later ontdekt. De bewijslast ligt bij de aannemer. Als die van mening is dat het gebrek er nog niet was bij de oplevering, dan moet hij dat aantonen. Het is daarom verstandig om tijdens het bouwen regelmatig vast te leggen dat het werk goed is uitgevoerd en bij de oplevering de staat van het hele bouwwerk goed vast te leggen.

Bij een particuliere opdrachtgever is het niet toegestaan om in het contract afwijkende afspraken te maken over aansprakelijkheid als die in het nadeel zijn van de opdrachtgever.

Meer informatie op het Informatiepunt Leefomgeving

Als het de bouw van een woning betreft, dan moet de aannemer de klant laten weten of en hoe hij zich heeft verzekerd tegen faillissement en risico’s op schade en gebreken. Dit moet onderdeel zijn van het contract.

Meer informatie op het Informatiepunt Leefomgeving

Een particuliere opdrachtgever die een nieuwe woning laat bouwen kan 5% van de aanneemsom parkeren bij de notaris. De notaris keert het geld aan de aannemer uit, wanneer de klant aangeeft dat alle gebreken zijn verholpen (en niet meer automatisch als het werk klaar is).

Meer informatie op het Informatiepunt Leefomgeving